İnşaat kalfası olan ilk davalının, kendisine satış suretiyle devredilen parseldeki hissesi, işvereni olan diğer davalıya devrettiği, satış tarihlerinin yakınlığı, taşınmazların çok kısa bir sürede çok yüksek bedellerle satış suretiyle temlik edilmeleri, ilk davalının alım gücünün bulunmadığı dikkate alındığında son satışın muvazaalı olduğu, muvazaa olgusu sabit olduğundan önalım hakkının ikinci davalıya yapılan ilk satış bedelleri üzerinden tanınması gerekmektedir.
1. Taraflar arasındaki “önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, … Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesince verilen davacı vekili ve davalı … vekilinin istinaf talebinin kısmen kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının ortadan kaldırılarak davanın kısmen kabulüne ilişkin karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Bölge Adliye Mahkemesince Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi:
4. Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin dava konusu 1560 ada 1 parsel ve 1560 ada 2 parsel sayılı taşınmazlarda paydaş olduğunu, bir kısım paydaşın paylarını 11.03.2015 tarihinde …’ya devrettiğini, dava açmak için hazırlanırken …’nın satın aldığı payları 24.03.2015 tarihinde iki kat bedelle diğer davalı …’e devrettiğini, davalı …’nın her iki parseldeki payını diğer davalı …’e devrinin gerçek bir satış olmayıp, müvekkilinin önalım hakkını kullanmasını engellemeyi amaçlayan ve kötü niyetle yapılan muvazaalı bir işlem olduğunu ileri sürerek dava konusu iki parselde davalı … ile davalı … arasındaki 24.03.2015 tarihli satışların muvazaalı kabul edilerek önalım hakkının 06.05.2014 ile 11.03.2015 tarihli davalı … adına yapılan satış ve bedeller üzerinden kullandırılmasına karar verilerek, tapuların iptali ile müvekkili adına kayıt ve tesciline; işlemde muvazaa iddiası kabul edilmez ise bedelde muvazaa itirazlarının nazara alınarak inceleme sonucu belirlenecek gerçek bedel üzerinden önalım hakkının tanınmasına, bu payların tapuda müvekkili adına kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı Cevabı:
5. Davalı … vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin diğer davalı …’nın yanında çalışmadığını, tapu kaydına güven ilkesi gereğince hareket ettiğini, taşınmazları alacak malî gücünün bulunduğunu, davacının müvekkilinin gayrimenkulleri aldığı tarihlerden çok önce zaten söz konusu durumdan haberdar olmasına rağmen şufa hakkını açıkça kullanmadığını, muvazaa iddiasını kabul etmediklerini belirterek davanın reddini savunmuştur.
6. Davalı … vekili cevap dilekçesinde; emlakçı olan müvekkilinin aldığı gayrimenkulleri yakın tarihlerde ve hatta aynı gün dahi satabildiğini, davada taraf sıfatının bulunmadığını, satışta hayatın olağan akışına aykırı olarak algılanacak ve müvekkilinin kötü niyetli davrandığını iddia edebilecek bir husus bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur
İlk Derece Mahkemesi Kararı:
7. … Asliye Hukuk Mahkemesinin 17.01.2017 tarihli ve 2015/257 E., 2017/7 K: sayılı kararı ile; karar tarihine en yakın tarih olan 07.03.2016 tarihi itibariyle 1560 ada 1 parseldeki davalı hissesinin değerinin 104.643,45TL, 1560 ada 2 parseldeki davalı hissesinin değerinin ise 188.426,21TL olduğu, önalım bedeli olarak bu bedellerin depo edilmesine karar verildiği, davacı tarafından bu bedellerin depo edildiği gerekçesiyle davanın kabulüne … ili, … ilçesi, … mevkii, 1560 ada 1 parsel üzerindeki …’e ait 1/25 hissenin ve … ili, … ilçesi, … mevkii, 1560 ada 2 parsel üzerindeki …’e ait 309/2246 hissenin tapusunun iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi Kararı:
8. Taraf vekilleri tarafından süresi içinde istinaf yoluna başvurulmuştur.
9. … Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesinin 17.05.2017 tarihli ve 2017/561 E., 2017/506 K: sayılı kararı ile; ilk derece mahkemesince resmî senette yazılı olan satış bedeli ile tapu harç ve giderlerini depo etmek üzere davacıya süre verilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, (2) nolu parsel için akit bedelini dahi aşarak (1) nolu parsel içinse kanıtlanamayan muvazaa iddiası esas alınarak yazılı şekilde hüküm kurulmasının doğru görülmediği, davalı …’nın dava tarihi itibari ile tapu maliki olmadığından taraf sıfatının bulunmadığı, davalı …’in davacının satıştan bilgisi bulunduğuna ilişkin itirazlarının ise noter tebligatı yapılmadığı ve yasa hükmüne uygun bir bildirim bulunmadığından yerinde görülmediği, hükmedilen bedelde zarara uğratıldığı itirazının yerinde olduğu, muvazaa iddiası kanıtlanamadığından akit bedeli ve masraflarının depo edilen bedelden ödenmesi yolu ile davanın kabulünün gerektiği gerekçesiyle; davacı vekili ile davalı … vekilinin istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına; davalı … yönünden davanın pasif husumet nedeni ile reddine, davalı … yönünden davanın kabulü ile davaya konu … ili, … ilçesi, … mevkii 1560 ada 1 ve 2 parselin tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya tesciline, şufa bedeli olarak taşınmazların akit bedeli ve masraf tutarı olan 275.300TL’nin depo edilen bedelden karar kesinleştiğinde davalı …’e ödenmesine, kalan depo bedelinin davacıya iadesine karar verilmiştir.
Özel Daire Bozma Kararı:
10. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
11. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 22.05.2018 tarihli ve 2017/4792 E., 2018/3985 K: sayılı kararı ile;
“…Davanın açıldığı tarihte davalı … tapu maliki olmadığından hakkında açılan davanın pasif husumet yokluğundan reddine karar verilmesi yerindedir.
Ancak davacı, davalı … tarafından davalı …’a yapılan satışın muvazaalı olduğunu iddia ederek ilk satış bedeli üzerinden önalım hakkını kullanmak istemiştir. Dosyada toplanan deliller, davacı tanıklarının beyanlarından davalı …’un inşaat işçisi olduğu, emlakçı ve inşaat işleri ile uğraşan …’in yanında çalıştığı anlaşılmaktadır. Satış tarihlerinin yakınlığı, davalı …’un alım gücünün bulunmaması son satışın muvazaalı olduğunu göstermektedir. Bu nedenle önalım hakkının …’e yapılan ilk satış bedelleri üzerinden tanınması gerekirken muvazaa olgusu ispatlanamadığından söz edilerek davanın son satış bedelleri üzerinden kabulü doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir…” gerekçesi ile karar oy çokluğuyla bozulmuştur.
Direnme Kararı:
12. … Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesinin 21.11.2018 tarihli ve 2018/1642 E., 2018/1864 K: sayılı kararı ile; önceki gerekçe belirtilmek suretiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi:
13. Direnme kararı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
II. UYUŞMAZLIK
14. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda yapılan son satış işleminin muvazaalı olduğunun kabul edilip edilemeyeceği, buradan varılacak sonuca göre ön alım hakkının davalı …’ya yapılan ilk satış bedelleri üzerinden mi yoksa davalı … tarafından davalı …’e yapılan son satış bedelleri üzerinden mi tanınmasına karar verilmesinin gerektiği noktasında toplanmaktadır.
III. GEREKÇE
15. Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle konu ile ilgili kavramların ve yasal düzenlemelerin irdelenmesinde fayda bulunmaktadır.
16. Başkasına ait olup, üçüncü kişiye satılan şey üzerindeki mülkiyetin öncelikle devrini isteyebilme yetkisine sahip olan kişinin bu hakkına ön alım (şuf’a) hakkı denilmektedir. Kişinin bu hakkı kanundan ya da sözleşmeden kaynaklanabilir (Kılıç, Halil: Gayrimenkul Davaları, Ankara 2007, C. 4, s.3732).
17. Kanundan doğan ön alım hakkına 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 732 ilâ 735. maddeleri arasında yer verilmiş, “Önalım hakkı sahibi” başlıklı 732. maddesinde ise; paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşların önalım hakkını kullanabileceği belirtilmiştir.
18. Paylı mülkiyette paydaşlar arasında ortak idare ve kullanma durumu söz konusu olduğundan paydaşların birbirlerini bilmeleri ve tanımaları önem taşımaktadır. Bu ihtiyacın gereği olarak paydaşlar arasına yabancı bir kişinin girişini engellemek, taşınmazın daha küçük parçalara ayrılmasını önleyebilmek, hisselerin mümkün olduğu kadar hissedar elinde toplanmasını temin etmek amacıyla paylı taşınmazlarda hissedarların temlik hakkı sınırlandırılarak yasal önalım hakkı tanınmıştır.
19. Önalım hakkı taşınmaz mal mülkiyetinin kanundan doğan takyitlerinden biri olup 26.12.1951 tarihli ve 1/6 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında yenilik doğuran bir hak olduğu belirtilmiş, 20.06.1951 tarihli ve 13/5 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında ise önalım hakkının hukukî niteliği, “Şufa hakkı, mefşu hissenin üçüncü şahsa satılması ve satışa ıttıladan itibaren bir ay içinde kullanılmış olması gibi muayyen şartlar altında kullanılacak yenilik doğurucu bir haktır ki, şefinin bu hakkı kullandığı yolundaki tek taraflı irade beyanının müşteriye vasıl olmasıyla yeni bir hukukî vaziyet meydana getirilmesine yarar. Bu hakkın kullanılmasıyla şefi yeni bir akit yapmaya hacet kalmaksızın müşteriye halef olur” şeklinde açıklanmıştır.
20. Yasal ön alım hakkı paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile de kullanılabilir duruma gelir. Önalım hakkının kullanılması ile bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım hakkını kullanan paydaşın kural olarak, bu payı satın almak isterken tapuda gösterilen satış bedeli yani payını satan paydaşa alıcının ödemiş olduğu bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ile masraflar toplamından ibaret önalım bedelini depo etmesi gerekir. Ancak bazı istisnai durumlarda bu hakkın hangi bedel üzerinden kullanılacağı hususunun tespit edilmesi gerekmektedir. İstisna olan ve mahkemece ön sorun olarak görülüp çözümlenmesi gereken hâllerden biri de eldeki davada uyuşmazlık konusu ile de ilişkili olan muvazaa iddiasıdır. Bu gibi durumlarda depo edilecek bedelin tespiti bakımından öncelikle muvazaa iddiası incelenip sonuca bağlanmalıdır.
21. Muvazaa, en basit tanımıyla, bir sözleşmenin taraflarının, üçüncü kişilerden gerçek durumu gizleyerek, onları aldatmak maksadıyla, gerçek iradelerine uymayan ve kendi aralarında geçerli olmayan bir hususta anlaşmalarıdır. Bu şekilde yapılan işlemlere de, muvazaalı işlemler adı verilir.
22. Nispi (mevsuf) muvazaa, ya sözleşmenin niteliğinde, ya konusunda ve şartlarında ya da tarafların şahsında ortaya çıkabilir. Bu durumda, görünüşteki işlem tarafların gerçek iradesine uygun bulunmadığından, her koşulda geçersizdir. Gizli işlem ise, yasanın o işlem için öngördüğü şekil şartına ve ayrıca herhangi bir sözleşmenin geçerli olabilmesi için aradığı genel geçerlilik şartlarına uygun bulunduğu takdirde geçerli olabilecektir. Diğer taraftan, görünüşteki hukukî işlemin muvazaa nedeniyle geçersiz bulunduğu iddiası, hukuken korunması gereken bir hakkı bulunan üçüncü kişiler tarafından da ileri sürülebilir. Çünkü muvazaalı bir hukukî işlem ile üçüncü kişinin zarara uğratılması, ona karşı işlenmiş bir haksız fiil niteliğindedir. Somut olay yönünden önem taşıyan yön de budur. Görünüşteki işlemin geçerliliği ve ispatı bir şekle bağlı bulunsa bile, üçüncü kişiler muvazaa iddiasını tanık da dâhil olmak üzere her türlü delille ispat edebilirler. Esasen, üçüncü kişiye, tarafı olmadığı bir sözleşmedeki muvazaa olgusunu yazılı delille kanıtlama yükümü getirilmesine hukuken olanak olmadığı gibi 14.02.1951 tarihli ve 1949/17 E, 1951/1 K sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da; “Vakıa ve karinelerden olayda kanunen iyiniyet iddiasında bulunamayacak durumu belirmiş olan kimsenin kötüniyetinin diğer tarafa ispat ettirilmesine artık sebep ve vecih kalmayacağı ve dava hakkının doğumunu sağlayan veya bertaraf eden iyi ve kötüniyetin bu durumda mahkemece resen nazara alınabileceği” kabul edilmiştir.
23. Bu durumda yasal önalım hakkı sahibinin, tapuda yapılan işlemin tarafı olmadığından tapuda yapılan temliki işlemin muvazaalı olduğu iddiasında bulunabilmesi ve bu iddiasını her türlü delille kanıtlayabilmesi mümkündür.
24. Yukarıdaki açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; dava konusu 1560 ada 1 parsel sayılı taşınmazda malik …’ın 1/25 payını 11.03.2015 tarihinde 39.300TL bedelle davalı …’ya sattığı, davalı …’nın da 24.03.2015 tarihinde bu payı …’e 120.000TL bedel karşılığı devrettiği; yine dava konusu 1560 ada 2 parselde malik …’ın 55/2246 payını 12.100TL ve malik … mirasçılarının 256/2246 payı 06.04.2014 tarihinde 70.000TL bedelle davalı …’ya sattığı, davalı …’nın aldığı payları 20.03.2015 tarihinde 150.000TL bedel ile …’e satış yoluyla devrettiği anlaşılmaktadır. Davacı tarafça, davalı … tarafından davalı …’e yapılan satış işleminde ve satış bedelinde muvazaa olduğu iddia edilerek ilk satış bedeli üzerinden önalım hakkı kullanılmak istenmiştir.
25. Dosya içeriği itibariyle toplanan delillerden ve dinlenen tanık beyanlarından, davalı …’un inşaat kalfası olup, emlakçılık yapan ve inşaat işleri ile uğraşan davalı …’in işlerinde yardımcı olduğu anlaşılmaktadır. Satış tarihlerinin yakınlığı, taşınmazların çok kısa bir sürede çok yüksek bedellerle satış suretiyle temlik edilmeleri, davalı …’in alım gücünün bulunmadığı dikkate alındığında son satışın muvazaalı olduğu, muvazaa olgusunun davacı tarafça ispat edildiği sonucuna varılmıştır. Muvazaa olgusu sabit olduğundan önalım hakkının davalı …’ya yapılan ilk satış bedelleri üzerinden tanınması gerekmektedir.
26. O hâlde; Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
27. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
IV. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle; Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 371. maddesi gereğince BOZULMASINA,
İstek hâlinde temyiz peşin harcın yatırana geri verilmesine, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 373/2. maddesi gereği dosyanın kararı veren … Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesine gönderilmesine, 19.10.2022 tarihinde oy birliği ile kesin olarak karar verildi.