Taraflar arasında imzalanan 01/01/2010 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede, yıllık kira bedeli 10.000 TL, artış oranı %15 olarak belirlenmiş olup, ilk yıl kira bedeli 10.000 TL olarak ödenmiştir. Davacı kiraya veren 14.08.2012 tarihinde başlatmış olduğu icra takibinde bu sözleşmeden kaynaklanan 2011 yılında ödenmeyen 7.000 TL, 2012 yılında ödenmeyen 2100 TL bakiye kira alacağı toplam 9.100 TL’nin tahsilini talep etmiş ve açılan davada bu bedel üzerinden itirazın iptaline ayrıca takipten sonra ödenmeyen 2000 TL kira alacağının tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davacının kira bedeline ilişkin dava dilekçesindeki, ihtarnamedeki ve yargılama aşamasındaki beyanları çelişmektedir. Bu durumda mahkemece kira sözleşmesi ve davacının tüm beyanları dikkate alınarak kira bedelinin belirlenip, hesaplanacak alacak miktarından yapılan ödemeler mahsup edildikten sonra sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
Davalının tahliye talebine ilişkin temyiz itirazlarına gelince; Davacı dava dilekçesine ekli 18/06/2013 tarihli noter ihtarnamesi ile; 2013 yılının eksik olarak yatırılan 3.000 TL kira alacağının 7 gün içinde ödenmesini bildirmiş, takip talebinde ise tahliye talebinde bulunmadığı gibi ödeme emrinde de 7 gün ödeme süresi verilmiştir. Davacı dava dilekçesinde iki haklı ihtarın oluştuğunu belirterek temerrüt nedeniyle tahliye talebinde bulunmuştur. Mahkemece, davanın Türk Borçlar Kanunu 350 – 352. maddeleri uyarınca iki haklı ihtar şartlarının oluştuğu kabul edilerek tahliye istemin kabulüne karar verilmiştir.
Bir davada; dayanılan maddi olguları belirlemek, hukuksal açıdan nitelemek ve uygulanacak yasal mevzuata göre uyuşmazlığı sonuçlandırmak mahkemenin görevi gereğidir. Dava dilekçesi ile dilekçeye ekli belge ve bilgilerden davacının temerrüt nedeniyle tahliye ve alacak isteminde bulunduğu anlaşılmaktadır. Uyuşmazlığın Türk Borçlar Kanunu 315. maddesi kapsamında değerlendirilip çözüme kavuşturulması gerekirken, hukuki nitelemede hata edilerek Türk Borçlar Kanunu’nun 350-352. maddeleri çerçevesinde ele alınıp yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru değildir.
Kabule göre, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 352/2. maddesinde yer alan düzenlemeye göre ise konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz. Somut olayda icra takibinde talep edilen alacak ile ihtarnamede talep edilen alacak aynı kira dönemine ait olmadığından iki haklı ihtar şartı da oluşmamıştır. Ayrıca temerrüt nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için kiracıya Türk Borçlar Kanununun 315.maddesine uygun süreli ihtarın gönderilmesi gerekir. Davacı tarafından davalıya 30 gün süreli temerrüt ihtarı da gönderilmediğine göre tahliye koşulları oluşmadığından tahliye talebinin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kabulüne karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.