Mahkemece, davanın kabulüne dair verilen hükmün davalı tarafından temyizi üzerine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 26.03.2015 tarih 2015/2959 Esas, 2015/3055 Karar sayılı ilamı ile, “….Mahkemece yapılacak iş, kiralananın üstün vasfı tespit edilip somut olaya uygulanacak yasa hükmü belirlendikten sonra oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerektiği ” gerekçesiyle hüküm bozulmuştur.
Bozma üzerine yeniden yapılan yargılama sonucunda Mahkemece, davanın kabulüne dair verilen hükmün davalı tarafından temyizi üzerine; Dairemizin 31/10/2018 tarih, 2018/5611 Esas- 2018/10870 Karar sayılı ilamı ile ” …. Mahallinde yapılan keşif sonucunda alınan ve hükme esas teşkil eden bilirkişi raporunda; dava konusu taşınmazın toplam alanının 3.012 m2 olup 1050 m2 ‘sinin otopark olarak kullanıldığı, 1.100 m2 ‘lik kısmın toprak alan olarak boş durduğu geriye kalan 862 m2 ‘lik alanda ise yapılar ve tretuvarların bulunduğu, yaklaşık 30 m2 kullanım alanlı büfe ve 6 m2 kullanım alanlı çay ocağı olduğu tespitine göre, dava konusu taşınmazın nitelik ve yüz ölçümü itibariyle belirtilen bölümleri ayrı ayrı değerlendirildiğinde dava konusu kiralanan taşınmazın galip vasfının çatısız olduğu anlaşılmaktadır. Mahkemece, bu yönde bir değerlendirme yapılmak suretiyle sonucuna göre karar verilmesi….” gerekçesiyle hüküm bozulmuştur.
Bozmaya uyularak yapılan yargılama sonucunda bu defa; Mahkemece davacı taraf dava dilekçesinde iki haklı ihtar nedenine dayanarak tahliye isteminde bulunmuş ise de hukuki nitelendirme hakime ait olduğundan, davanın TBK 315. maddesi gereğince temerrüt sebebi ile tahliye istemine ilişkin olduğu gözetilerek, davaya dayanak icra takipleri ile kiracının temerrüte düştüğü anlaşıldığından davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile 818 Sayılı Borçlar Kanunu ve 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlükten kaldırılmış, bu Kanunlardaki kira ilişkisinden kaynaklanan ihtilaflara ilişkin düzenlemeler, Kanunun dördüncü bölümünde sıralanmıştır. Kiralanan yerin gayri musakkaf vasıfta olması halinde 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesi ve devamı maddelerinde düzenlenen genel hükümlere tabi yerlere ilişkin kira sözleşmesi hükümleri, kiralanan yerin musakkaf vasıfta olması halinde ise aynı kanunun 339. ve devamı maddelerinde düzenlenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ilişkin kanun maddeleri uygulanacaktır.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 327. maddesinde yer alan düzenlemeye göre genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde kira sözleşmesinin başlangıcı ve süresi belli ise kira sözleşmesinde sürenin dolması ile kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer. Kiraya veren sözleşmenin bitim tarihinden itibaren bir ay içinde dava açarak süre bitimi nedeniyle tahliye talep edebilir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde belirlenen sürenin dolması halinde taraflar arasında açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisi sürdürülürse kira sözleşmesi süresiz olarak uzar. Genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde belirli süreli kira sözleşmesinin süresiz hale gelmemesi için kiraya veren kira süresi bitmeden veya dava açma süresi içinde kira sözleşmesini yenilemeyeceğine dair ihtarname tebliğ ettirirse kira sözleşmesi yenilenmeyeceği gibi süresiz hale de gelmez. Bu durumda her zaman süre bitimi nedeniyle tahliye davası açılabilir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 347. maddesinde yer alan düzenlemeye göre ise konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, her hangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Davacı dava dilekçesinde iki haklı ihtar nedenine dayalı olarak kiralananın tahliyesi isteminde bulunmuş, Mahkemece kiralananın çatısız iş yeri olduğu gözetilerek TBK 315. madde gereğince temerrüt sebebi ile kiralananın tahliyesine karar verilmiştir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için istenen kira bedelinin veya yan giderin muaccel (istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira bedelinin ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında en az altmış gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür. Somut olayda; kiraya verenin kiracıya gönderdiği temerrüte dayanak ödeme emirlerinde, talep edilen kira parasının otuz gün içinde ödenmesinin yazılması ve bu süre içinde de ödeme yapılmış olması nedeniyle temerrüt olgusunun gerçekleştiğinden söz edilemez. Ancak, davacı ile davalı arasında uyuşmazlık bulunmayan, 10/06/2012 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi ve kiralananın çatısız iş yeri olması niteliğine göre, davalı aleyhine süre bitimine dayalı işbu davanın 13/06/2013 tarihinde açılmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Mahkemece bu durumda, davacı tarafından süre bitimi nedenine göre süresinde açılan davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesi doğru değil ise de sonucu itibariyle doğru olan kabule ilişkin hüküm yönünden yeniden yargılama yapılması gerekmediğinden, gerekçenin düzeltilerek onanması HUMK 438/7. maddesi gereğidir.